Podatek od kupna mieszkania. Kiedy trzeba go zapłacić i ile wynosi?

Kupno wymarzonego mieszkania to ekscytujący moment, ale wiąże się też z wieloma formalnościami i dodatkowymi kosztami. Poza ceną nieruchomości musimy uwzględnić m.in. opłaty notarialne, ewentualny kredyt hipoteczny oraz podatki. Szczególnie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) potrafi zaskoczyć nowych właścicieli mieszkań. Czy zawsze trzeba go płacić? Jakie zmiany przyniósł rok 2024? Dowiedz się, jak uniknąć niepotrzebnych kosztów i co zrobić, by oszczędzić na zakupie nieruchomości!

Kupno mieszkania a podatek od nieruchomości

Gdy w końcu znajdujemy swoje wymarzone mieszkanie i już w myślach zaczynamy urządzać każdy jego kąt, pojawia się pytanie: ile to będzie kosztować? Sama cena zakupu nieruchomości to nie wszystko. Aby poznać prawdziwą cenę całej inwestycji, musimy wziąć pod uwagę m.in. koszty notarialne, ewentualny koszt zaciągnięcia kredytu hipotecznego czy podatki związane z nabyciem nieruchomości. Jeszcze do końca 2023 roku obowiązkowym kosztem mieszkania na rynku wtórnym był podatek od kupna nieruchomości (inaczej PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych). Jednak w świetle nowych przepisów, obowiązujących od 1 stycznia 2024 roku, nie jest to już tak oczywiste. Co się zmieniło?

Mieszkanie z rynku wtórnego

Od początku 2024 roku osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, nie muszą płacić podatku PCC. Jednak jeśli jest to ich kolejna nieruchomość, to opłacenie daniny będzie konieczne. Wynosi ona 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek w formie PCC od zakupu mieszkania płaci kupujący. Należy go uiścić w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy kupna-sprzedaży, zazwyczaj u notariusza, który przygotowuje odpowiednią deklarację.

Mieszkanie od dewelopera

W tym przypadku deweloper zajmuje się uiszczeniem podatku do urzędu skarbowego. Jednak w 2023 roku wprowadzono pewne zmiany, które sprawiają, że nawet kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, i tak możemy zmierzyć się z koniecznością opłacenia podatku PCC. Muszą go opłacić osoby, które nabywają kilka mieszkań znajdujących się w obrębie jednego budynku lub kompleksu budynków. Dodatkowo obejmuje ich wyższa stawka podatku (6%), ale pod warunkiem, że są to inwestorzy, którzy kupują więcej niż pięć mieszkań jednocześnie. Zadaniem tej regulacji miało być sprawienie, że rynek stanie się bardziej przyjazny dla klientów konsumpcyjnych.

Warto pamiętać, że o ile zazwyczaj nie musimy płacić podatku PCC, robiąc zakupy na rynku pierwotnym, o tyle deweloperzy uwzględniają w cenie mieszkania VAT w wysokości:

• 8% VAT dla mieszkań do 150 m²,
• 23% VAT dla większych nieruchomości lub lokali użytkowych.

Czytaj także: Co to jest scoring kredytowy?

Ile wynosi podatek od kupna mieszkania?

Wysokość podatku PCC wynosi odpowiednio:

• 2% na rynku wtórnym, jeśli jest to nasza druga lub kolejna nieruchomość,
• 6% na rynku pierwotnym, jeśli kupujemy więcej niż 5 nieruchomości jednocześnie.

W przypadku tak dużych sum, jakie płacimy za zakup mieszkania (obecnie średnia cena za metr kwadratowy w Polsce wynosi 6737 zł, a w największych miastach ta wartość jest jeszcze wyższa), nawet 2% od wartości nieruchomości stanowi wysoką kwotę. Dlatego nic dziwnego, że zarówno klienci konsumpcyjni (kupujący mieszkania na własny użytek) oraz inwestorzy zastanawiają się, czy można jakoś uniknąć tej opłaty?

Podatek od kupna mieszkania – jak go uniknąć?

Jednym ze sposobów jest tzw. ulga mieszkaniowa. Chociaż przepisy nie nazywają wprost takiego zwolnienia z podatku, to jednak przewidują możliwość obniżenia, a nawet niezapłacenia PCC, jeżeli uzyskane z odpłatnego zbycia pieniądze wyda się na inne – i co ważne – własne cele mieszkaniowe. Należy to jednak zrobić w ciągu trzech lat od sprzedaży pierwszej nieruchomości.

Innym wyjściem może być otrzymanie mieszkania jako darowiznę. Jeśli otrzymamy mieszkanie jako darowiznę od najbliższej rodziny (np. rodziców, dzieci, małżonka, rodzeństwa), możemy skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Ważne, aby darowizna była odpowiednio udokumentowana u notariusza.

Do uniknięcia zapłaty podatku PCC za zakup mieszkania można podejść naprawdę kreatywnie – istnieją różne drogi, ważne, aby zawsze były legalne. Jeśli naprawdę zależy nam na tym, żeby takiego podatku nie zapłacić, warto skorzystać z pomocy doświadczonego agenta nieruchomości. Dobry specjalista zna nie tylko rynek, ale też posiada wiedzę z wielu dziedzin (w końcu nieruchomości są branżą interdyscyplinarną), którą potrafi posługiwać się w taki sposób, aby klient zawsze wyszedł z danej sytuacji w jak najlepszy sposób.

Czy kupno mieszkania można odliczyć od podatku?

Zakup mieszkania nie jest bezpośrednio odliczany od podatku dochodowego (PIT), ale istnieją pewne sytuacje, w których możemy skorzystać z ulg podatkowych lub odliczeń związanych z nieruchomościami. Jednym z nich jest wspomniana wcześniej ulga mieszkaniowa. Innym jest możliwość odliczenia VAT od zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, ale dotyczy to tylko firm i osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Wtedy należy kupić mieszkanie na potrzeby firmy (np. jako biuro, lokal użytkowy lub nieruchomość pod wynajem). Odliczenie VAT wymaga prowadzenia księgowości i zgodności z przepisami podatkowymi.

Jeszcze jednym sposobem – dla osób prywatnych – jest odliczenia w przypadku ulgi termomodernizacyjnej. Jeśli po zakupie mieszkania przeprowadzamy prace termomodernizacyjne (np. wymianę okien, ocieplenie budynku czy montaż instalacji fotowoltaicznej), możemy skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej i odliczyć wydatki na te prace od dochodu (do 53 000 zł). Jak widać możliwości jest wiele – wystarczy ich tylko odpowiednio poszukać. A ze sprawdzonym agentem nieruchomości Proesto z pewnością będzie to wyjątkowo łatwe!

To może cię zainteresować: Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?

Ewelina Zdancewicz