Czym jest umowa przyrzeczona?

Jednym z najważniejszych etapów zakupu nieruchomości jest podpisanie umowy przyrzeczonej, która finalizuje sprzedaż i przenosi własność nieruchomości na nowego właściciela. Czym dokładnie jest umowa przyrzeczona? Jakie elementy powinna zawierać? Czym różni się od umowy przedwstępnej? Ile kosztuje jej zawarcie?

Czym jest umowa przyrzeczona i co zawiera?

Umowa przyrzeczona to dokument końcowy w procesie zakupu nieruchomości, który przenosi prawo własności ze sprzedającego na kupującego. Stanowi realizację wcześniejszych ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej.

Co zawiera? Aby była ważna, musi zawierać następujące elementy:

• Dokładne dane stron – imiona, nazwiska, numery PESEL oraz adresy kupującego i sprzedającego.
• Dokładny opis nieruchomości – adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, udział w częściach wspólnych budynku.
• Cenę sprzedaży i sposób zapłaty – całkowita kwota, termin płatności oraz sposób jej uregulowania (np. przelew, gotówka, kredyt).
• Termin przekazania nieruchomości – określenie, kiedy kupujący przejmie faktyczne użytkowanie lokalu.
• Oświadczenia stron – m.in. potwierdzenie, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich, że sprzedający ma pełne prawo do jej sprzedaży itp.

Umowa przyrzeczona dotycząca nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, aby była ważna.

Podpisanie umowy przyrzeczonej oznacza przeniesienie własności i umożliwia wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć?

Umowa przyrzeczona. Kiedy się ją podpisuje?

Podpisanie umowy przyrzeczonej następuje po spełnieniu wszystkich warunków określonych w umowie przedwstępnej. Najczęściej dzieje się to w sytuacjach, gdy kupujący uzyskał kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości albo sprzedający uregulował kwestie prawne związane z nieruchomością (np. wykreślił obciążenia z księgi wieczystej). Można ją też podpisać gdy obie strony dopełniły wszystkich formalności niezbędnych do finalizacji transakcji.

Zazwyczaj czas między podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy przyrzeczonej wynosi od kilku tygodni do kilku miesięcy. Strony mogą jednak ustalić indywidualny termin, zależny od ich sytuacji.

Czym różni się umowa przyrzeczona od umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona to dwa kluczowe etapy w transakcji zakupu nieruchomości, ale różnią się one pod względem konsekwencji prawnych i skutków dla stron.

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości, która może być zawarta w formie pisemnej lub notarialnej. Natomiast umowa przyrzeczona to przeniesienie własności nieruchomości na kupującego. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest dokumentem ostatecznym – nabywca staje się właścicielem. Umowa przedwstępna zawiera podstawowe ustalenia, ale nie przenosi własności.

Czytaj także: Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed jej zakupem?

Ile kosztuje umowa przyrzeczona?

Koszt podpisania umowy przyrzeczonej składa się z kilku elementów. Pierwszy z nich to taksa notarialna. Koszty notarialne zależą od wartości nieruchomości i są regulowane ustawą. Maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi:

• do 60 000 zł – 1 010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• do 1 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• do 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,1% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł.

Jednak w praktyce notariusze często stosują niższe stawki w ramach dopuszczalnych limitów.
Drugim kosztem jest podatek PCC. Ponadto trzeba pamiętać o kosztach sądowych i wpisie do księgi wieczystej. Aby wpisać nowego właściciela do księgi wieczystej, konieczne jest wniesienie opłaty sądowej:

• 200 zł – za wpis własności do księgi wieczystej,
• 150 zł – za wykreślenie hipoteki (jeśli nieruchomość była wcześniej obciążona).

Przed podpisaniem tego dokumentu warto dokładnie przeanalizować warunki umowy i skonsultować się z notariuszem, aby uniknąć nieprzewidzianych komplikacji. W analizie mogą pomóc także specjaliści Proesto Nieruchomości, dzięki którym nie tylko ten etap, ale cały proces przebiegnie sprawnie i bezpiecznie.

Czytaj także: Dlaczego warto współpracować z agentem nieruchomości przy zakupie pierwszego mieszkania?

Ewelina Zdancewicz