Umowa przedwstępna kupna mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Umowa przedwstępna chroni obie strony transakcji i wyznacza jasne zasady współpracy. Ale tylko wtedy, gdy jest dobrze przygotowana! Sprawdź, na co zwrócić uwagę, aby uniknąć kosztownych błędów i nieprzyjemnych niespodzianek.

Czym jest umowa przedwstępna przy kupnie mieszkania i po co ją podpisujemy?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania to dokument, który formalizuje naszą chęć nabycia konkretnej nieruchomości. Choć nie przenosi jeszcze prawa własności, stanowi obietnicę zawarcia w przyszłości aktu notarialnego, czyli pełnoprawnej umowy sprzedaży.

Podpisanie umowy przedwstępnej ma szczególne znaczenie, gdy transakcja wymaga czasu, np. w przypadku oczekiwania na decyzję kredytową. Daje to kupującemu pewność, że sprzedający nie zmieni zdania i nie sprzeda nieruchomości innej osobie. Z drugiej strony, sprzedający zyskuje zabezpieczenie, że kupujący nie wycofa się bez ważnego powodu.

Dlatego umowa przedwstępna jest ważna dla obu stron. Krótko mówiąc to rodzaj „umowy o umowę”, która reguluje warunki i harmonogram dalszych działań. Aby była wiążąca, musi spełnić konkretne warunki.

Czytaj także: Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego

Co zawrzeć w umowie przedwstępnej kupna mieszkania?

Dobry wzór umowy przedwstępnej to podstawa, ale równie ważne jest dostosowanie go do konkretnej transakcji. Jeśli współpracujemy z biurem nieruchomości, to najczęściej otrzymamy gotowy wzór od pośrednika. Jednak warto wiedzieć, jakie elementy muszą znaleźć się w umowie, aby była zgodna z prawem i zabezpieczała nasze interesy.

Oto kluczowe punkty, które powinna zawierać umowa przedwstępna:

• Tytuł dokumentu oraz miejsce i datę jego sporządzenia.
• Dane osobowe stron – pełne imiona i nazwiska, numery dowodów osobistych oraz adresy.
• Dokładny opis nieruchomości – lokalizacja, powierzchnia, numer księgi wieczystej.
• Cena nieruchomości oraz sposób jej zapłaty.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej (notarialnej).
• Zasady odstąpienia od umowy – m.in. dotyczące zadatku, odstępnego czy sytuacji związanych z kredytem hipotecznym.

Każdy z tych punktów musi być precyzyjnie sformułowany i zgodny z prawdą, aby uniknąć późniejszych niejasności.

Na co uważać przy umowie przedwstępnej?

Choć umowa przedwstępna wydaje się prostym dokumentem, niedopatrzenia mogą nas drogo kosztować. Oto kilka pułapek, których należy unikać:

• Niejasne zapisy dotyczące ceny i terminu płatności. Zawsze należy określić, czy wpłata to zadatek, zaliczka czy inna forma płatności.
• Brak klauzul dotyczących odstąpienia od umowy. Jeśli zakup mieszkania jest uzależniony od kredytu, konieczne jest uwzględnienie odpowiedniego zapisu.
• Niekompletny opis nieruchomości. Każdy szczegół, od powierzchni po stan prawny, powinien być dokładnie opisany.
• Podpisanie umowy bez wcześniejszego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Przykład? Współwłasność lub hipoteka mogą znacząco skomplikować transakcję.

Pamiętajmy, że każdą umowę przed podpisaniem warto skonsultować z prawnikiem lub doświadczonym agentem nieruchomości. W przypadku współpracy z Proesto cały proces, a w tym przygotowanie dobrej umowy przedwstępnej, biorą na siebie doświadczeni agenci nieruchomości.

Czytaj także: Dlaczego warto współpracować z agentem nieruchomości przy zakupie pierwszego mieszkania?

W jakiej formie należy zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna może być sporządzona w dwóch formach: cywilnoprawnej (zwykłej pisemnej) lub w formie aktu notarialnego. Forma cywilnoprawna jest tańsza i prostsza w realizacji, jednak w przypadku sporu może być trudniej wyegzekwować jej postanowienia. Natomiast forma aktu notarialnego jest droższa, ale daje większe bezpieczeństwo. W tym przypadku notariusz sporządza dokument, który ma moc prawną. Koszty notarialne są różne. Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Dodatkowo dolicza się opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz koszt wypisów aktu notarialnego.

Wybór formy umowy zależy od sytuacji i preferencji stron, ale w przypadku większości nieruchomości forma notarialna jest zdecydowanie zalecana. Wyjątkiem są sytuacje, w których za przygotowanie umowy odpowiada bezpośrednio agencja nieruchomości – wtedy mamy pewność, że wszystkie jej zapisy skutecznie chronią interesy obu stron.

Zerwanie umowy przedwstępnej – konsekwencje i koszty

Niestety, zdarzają się sytuacje, gdy jedna ze stron chce wycofać się z umowy. Jakie są tego skutki? Jeśli strona kupująca rezygnuje z transakcji, sprzedający może zatrzymać zadatek. A gdy to sprzedający odstępuje od umowy, kupujący ma prawo domagać się dwukrotności wpłaconego zadatku.

Umowa może także przewidywać zapłatę odstępnego w ustalonej wcześniej kwocie. Warto też zawrzeć zapis, że w przypadku zerwania umowy bez wyraźnych powodów (warto wyszczególnić te, które są uznane) strona winna może być zobowiązana do zapłaty określonej kary. Natomiast jeśli w umowie zawarto zapis o możliwości odstąpienia w razie braku decyzji kredytowej, kupujący ma prawo wycofać się z transakcji bez konsekwencji.

Ewelina Zdancewicz